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54楼
发表于 2008-6-6 23:22
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转贴：关于北京开发商违法收取契税和公共维修基金纠纷案例
转贴：关于开发商违法收取契税和公共维修基金纠纷案例相邻诺亚不远的颐慧业主的维权行动，大家也来关心一下
颐慧家园的业主的维权行动，相邻不远的小区，大家也来关心一下。目前事态正在发展中，斑竹我将及时报道
无孔不入的违法
——颐慧佳园业主维权感观
如果仔细琢磨一下，身边违法的事情还真不少！
这些违法行为有不少是法人行为，已经成为一种常态，正像癌症一样毒害着我们建设法制社会的信心。
2006年1月2日中午，北京市颐慧佳园近百户业主聚集在新建小区的收房处，旁边停着3辆警车，站着十几个全副戒备的po.lice。
“谁报的警？”po.lice高声问聚集的人群。
没有人回答。
因为没有人回答，po.lice显得有些恼火，有po.lice甚至声称这是要负“报假警”的责任的。
还是没有人回答。
不过，还没有等po.lice回味过来报警者的问题时，近百户业主已经七嘴八舌地跟po.lice聊起了这次事件的过程和原因。
第一个违法行为
原来，刚才一些业主与开发商的工作人员争吵起来，本来傲慢地坐在桌子后面的工作人员突然见站了起来，接着是甩杯子的声音、叫骂声和劝架声。可能有人以为是打起了群架，就报了警。
不过，po.lice来了以后才发现，没有人愿意承认自己打架或被打，也没有找到报警者，这就成了无头案。
但是，po.lice似乎也没有白来这一趟，在诸多业主的一再要求下，po.lice也要求开发商妥善解决与业主的纠纷，以免事态发展为群体性事件。
在业主们和po.lice的坚持下，开发商工作人员终于请来了他们的几个高层领导，其中一个是开发商（北京泽丰房地产开发有限公司）的副总经理，女。接着，业主们选出5位代表，与开发商的几个高层开始了谈判。
双方争执的内容是：
业主认为，开发商代收“两金”（契税和公共维修基金）违法，业主不愿意交给开发商，而是交给国家指定的部门或银行账户。开发商则认为，业主必须先向其缴纳“两金”，才能入住。
这里，就涉及到第一个法律问题：业主和开发商，到底哪个违法了？
笔者的分析如下：
按照中华人民共和国《税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”
如此以来，开发商的行为已经违法，因为开发商并没有税务机关的委托证明，却来向业主收取一种税：契税。当业主要求开发商出示证明时，开发商予以拒绝。
开发商的理由是：与业主签署的《三方收押协议》（甲方：业主，乙方：贷款银行，丙方：开发商）上说，业主须委托开发商代办产权证，代办产权证须缴纳契税，所以要向业主提前收契税。
其实，这是开发商的一个障眼法：必须委托开发商代办产权证，并不意味着必须要把契税交给开发商，这是两件事情。
根据《税收征收管理法》第七十八条，开发商将要承担以下后果：“未经税务机关依法委托征收税款的，责令退还收取的财物，依法给予行政处分或者行政处罚；致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
说到构成犯罪和刑事责任，已经有现成的案例。前不久，北京青年报报道：某开发商委托一个代理机构（后来证明是一个与开发商有不正当关系的皮包公司）代办业主的产权证，并违法向业主收取了“两金”，结果这个代理机构的负责人卷款私逃，损失以千万元计！
这次，颐慧佳园一开始也叫来一个代理机构代收“两金”，不能刷卡或银行转账，要求直接收现金，还不开具合法的发票，只开收据。如上所述，这种行为不仅已经违法，而且还存在着重蹈上述案件覆辙的隐患。
后来被业主们提出异议后，开发商又改为自己收了，还是要求现金，还是不给发票，只给收据！
有业主当面质问该公司副总经理（上述那位女士）：开发商要求业主向其缴纳“两金”的法律依据是什么时，该女士也回答不上来。后来，她被逼问得实在无法回答时，就声称自己只代表个人，不能代表公司！于是，有业主愤怒地喊：“不能代表公司，还在这里干吗，浪费我们的时间！”也有业主大骂：“滚开！”
在业主与开发商工作人员几近大打出手的整个过程中，开发商的律师始终没有露过面，开发商也始终未能就自己行为的合法性做出过任何解释，也始终未能找到法律依据反驳业主对其非法行为的指控！
第二个违法行为
业主认识到开发商不让步的。于是，他们群情激动下，决定去北京市海淀区政府信访。
海淀区信访办的值班者也是个法盲，他听了业主们的控诉后，居然说：“开发商是有权收契税和公共维修基金的。”
作为我国教育程度最发达的一个区（地级）的信访办工作人员，此人居然不懂我国的《税收征收管理法》和一些基本的法律原则！
业主们自然会对他进行一番普法教育了，等他明白过来、或者是无法反驳业主时，才决定请领导出来解决问题。值班领导说，他也不清楚法律方面的细节，就叫来海淀区建委的一个工作人员，该工作人员还算专业，听了业主们的控诉后立刻就说：“向开发商缴纳‘两金’不能成为入住的前提条件。”
同时，他说：现在缴纳契税是由专门机构的，很简单，时间成本很低，一般不需要别人代办，自己就可以缴纳。而且，2005年7月，北京市建委出了一个691文件（地方法规性文件），明确规定了公共维修基金的缴纳方法：开发商向业主出具两联的统一缴费证明，业主拿着证明到光大银行交款即可，根本不需要开发商代收。
那么，开发商代收这些资金是何用意？
有业主替开发商算过一笔账：如果每个业主都乖乖就范的话，开发商仅从业主这里挪用的“两金”总计就达两千万元。第一，这两千万元全是现金；第二，这两千万元肯定不会马上存入国家规定的契税账户和公共维修基金账户。那么，这两千万元可能为开发商带来哪些好处呢？
假如您私人有两千万元存在银行里，一年仅活期利息收入就近80万元。开发商亦如此！
而且，开发商还可以拿这笔钱去投资股票、基金、保险、黄金等，要么取得大笔收益自己私吞，要么因为投资不善而给业主办理产权证带来麻烦，甚至无法办理。
为什么开发商有机会和时间挪用这笔钱呢？
有机会，是因为业主交的都是现金，开发商就有可能将现金转入自己的非法小金库，甚至私人账户！
有时间，是因为业主要办产权证还得到18个月以后，那时候，开发商再将业主缴纳的钱交给国家不迟。这段时间就是开发商投机的机会！即使开发商不投机，只存在银行里，也是120万元以上的利息啊，比它多卖1个小户型单元赚的利润还多！
还有一些潜在风险：北京泽丰房地产开发有限公司并非大企业，资本重组、股权变化、甚至因为经营风险而倒闭，都是有可能的，如果这种可能发生在这18个月，那些交了“两金”的业主恐怕哭都来不及了！那时候，国家找的还是业主，并非开发商，而开发商为缴费业主开具的惟一证明仅仅是两张收据，还有可能被钻法律空子的开发商认为不具有法律效力！
目前，因为开发商很傲慢，不仅拒绝解释，也拒绝进行有效沟通，所以，还不清楚以下这个问题的答案：
开发商的违法行为是因为法盲原因呢，还是因为开发商知法犯法？
我也是该小区的一名业主，也经历了业主维权的整个过程，曾为此咨询过一些律师和法律工作者，简述如下：
一位于姓律师称：开发商的行为已经违法，北京曾经业主因开发商同样的违法行为而胜诉的案例，高院并为此做过一个司法解释。
还有一位孟姓律师称：开发商不能以向其缴纳“两金”为入住的前提。
还有一位北京市丰台区司法局的王姓朋友称：如果以上述案由起诉开发商，100％胜诉。如果使用简易程序，最多3个月就能有一审结果。北京市最快的同类案例是1个半月。
这些都是好消息，不过，好消息同时伴随着坏消息。
一位法制日报的资深记者朋友告诉我：目前非法收取“两金”的开发商很多，几乎成了一种违法习惯！再加上我国一直遵循“民不举，官不告”的法律原则，很多业主因为畏惧开发商的权势而不愿意打官司，这就延续了开发商违法行为的滋生土壤。
还是那位司法局的朋友也无奈地说：我虽然也有律师资格，但我不打官司，因为法官的人事任免权在现实中往往受到各种行政势力的影响，判决也就很容易被行政机关所左右，有时候很难做到公平原则。甚至同样的案件，不同的法官都能判出完全相反的结果――肯定有一个法官是睁眼说瞎话嘛。所以我选择仲裁，仲裁员一般都是兼职的法律工作者，因为其人事任免权不受行政等其他势力所左右，所以更容易维护其清誉和法律尊严。
连一个律师都这么说，你可想而知老百姓的心态了。
就在颐慧佳园业主们群情激动地要告开发商时，也有业主在打退堂鼓，甚至有闹得最激进的年轻人。他们可能基于两个原因：一是怕时间成本高，二是担心告不赢。
开发商很可能已经分析过业主们的心态了，所以它的流氓手段也很简单：就是拖着大家，拖得有些人等不起了，就会就范。如果只有几个人跟它打官司，即使输了，它的赔偿成本也不高，所以它才敢于拖、敢于明目张胆地违法。
笔者是最坚定的法律解决者，笔者发誓：即使只有笔者一个人告，也要把开发商告倒。即使付出更高的经济成本和时间成本，也要告倒开发商。这是一个基本原则：我不能成为正在腐蚀我们社会的违法毒瘤的妥协者和支持者！不能成为腐蚀我们建立法制社会的信心的癌症细胞！
现在，开发商已经在耍流氓，求它、骂它都是没有用的，它们是不见棺材不掉泪，“败诉”就是它们的“棺材”！如果我们随时都敢于拿起法律武器捍卫自己的权利，那么，知法犯法的流氓就会越来越少，为了我们的子女和未来，我们都应该跟违法者干到底！
即使我们今天享受不了法律的庇护，因为我们今天的努力，我们的子女明天也能享受到法律的庇护 |
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